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Immeuble de rapport - Valenciennes
ValenciennesImmeuble104

59300 Valenciennes, France

Analyse partagéeCréée 22 févr. 2026

Immeuble de rapport - Valenciennes

Prix d'achat

210 000 €

2019 €/m²

Rentabilité brute

9.3%

Rdt net moyen

7.2%

Cashflow net net moyen

68 €

Synthèse

Les repères essentiels pour comprendre le potentiel du bien.

Retrouvez en un coup d’œil le budget, les loyers, le cashflow, la fiscalité retenue et le contexte local pour apprécier l'opportunité avant d'aller plus loin.

Rendement

Profil équilibré

7.2%

Cashflow moyen

Équilibre positif

68 € / mois

Travaux

Travaux légers

Budget travaux limité

DPE

À documenter

Classe N/A

Lecture rapide

À retenir

Budget global à 228 350 €, dont prix net vendeur à 210 000 €.
Lecture financière au statut retenu : 7.2% de rentabilité nette et 68 € de cashflow mensuel moyen.
Le montant des travaux est intégré à la simulation et peut être affiné par scénario.
Rendement net de 7.2%, avec une base à comparer aux biens similaires du secteur.
Cashflow mensuel positif de 68 €, utile pour rassurer sur l'effort d'épargne.
Les scénarios permettent d'ajuster prix, loyers ou travaux pour visualiser immédiatement les variantes de l'opération.

Scénarios

Comparer les variantes du bien

Basculez entre la simulation initiale et vos scénarios pour relire rapidement les écarts clés.

Simulation initiale22 févr. 2026

Immeuble de rapport - Valenciennes

Prix

210 000 €

Rdt net

6.7%

Cashflow

63 €

TRI

7.9%

Version affichée

Créer un scénario

Dupliquez cette simulation, ajustez les hypothèses et comparez instantanément une nouvelle variante.

Exploitation

Détail des lots

Chaque lot est repris séparément pour relire l’équilibre des loyers et des surfaces.

LotTypeLocationSurfaceLoyer mensuelLoyer annuelHyp. meublée / an
LoyerAppartementLocation nueNon renseignée443 €5 316 €6 113 €
LoyerAppartementLocation nueNon renseignée480 €5 760 €6 624 €
LoyerAppartementLocation nueNon renseignée610 €7 320 €8 418 €

Décomposition du cashflow

Du loyer au cashflow net-net

Net-net correspond ici au cashflow net net mensuel moyen sur la durée du crédit, après charges, fiscalité estimée du statut affiché et crédit.

Loyer1 763 €
Charges-260 €
Fiscalité estimée-225 €
Crédit-1 210 €
Cashflow net-net68 €

Loyer annuel

21 155 €

Mensualité de crédit

1 210 € / mois

Charges annuelles

3 120 €

Financement

Structure de dette

Une vue simple pour relire le levier, le coût du crédit et les conditions du montage.

Capital emprunté

200 000 €

Apport

28 350 €

Durée

20 ans

Taux nominal

3.5%

Lecture bancaire

Mensualité de 1 210 € / mois, assurance 0.3%, annuité de 14 519 €, différé Partiel et ratio dette / budget global à 87.6%.

Ville

Investir à Valenciennes

Population totale : environ 42 000 habitants, avec une légère diminution de -1% ces dernières années. Le nombre de ménages est d'environ 19 000.

Structure démographique : - Moins de 15 ans : 22% - 15-29 ans : 19% - 30-44 ans : 20% - Plus de 60 ans : 39%

Le taux de chômage est d'environ 10%, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne nationale.

Principaux employeurs et secteurs d’activité : L'industrie (textile, métallurgie), le secteur de la santé, ainsi que le secteur des services, notamment l'éducation et l'administration publique.

En ce qui concerne le tourisme, Valenciennes attire environ 250 000 visiteurs par an, avec des attractions telles que le musée des Beaux-Arts et la Cathédrale de Saint-Paul.

Accessibilité de la ville : Valenciennes est bien desservie par l'A2 et l'A27. La gare de Valenciennes permet des liaisons TGV vers Lille (environ 30 min) et Paris (environ 1h30).

Marché immobilier : - Prix moyen au m² d'une maison : environ 1 600 €/m², avec une évolution de +3% sur 1 an et +8% sur 5 ans. - Prix moyen au m² d'un appartement : environ 1 400 €/m², avec une évolution de +2% sur 1 an et +5% sur 5 ans. - Proportion de maisons vs appartements : environ 50% de maisons et 50% d'appartements. - Part de propriétaires vs locataires : environ 60% propriétaires et 40% locataires.

Location longue durée : - Loyers moyens par type : - Studio : de 400 à 550 €/mois - T2 : de 600 à 750 €/mois - Maison individuelle : de 800 à 1 200 €/mois.

Marché et cadre local

Marché immobilier local

Les principaux repères locaux sont affichés ici. Le détail complet reste disponible si vous souhaitez documenter davantage le contexte.

Prix du bien

2 019 €/m²

-32.8% vs moyenne nationale

Approfondissement

Analyse détaillée du montage

Retrouvez ici les hypothèses de financement, la comparaison fiscale et les projections annuelles qui structurent la lecture complète du dossier.

Point de lecture : le cashflow affiché est moyenné sur la durée du crédit et intègre les hypothèses saisies ainsi que la fiscalité estimée du statut retenu.

Fiscalité

Comparaison des statuts

Le tableau compare les régimes retenus, indique le statut recommandé et permet d'afficher les données d'un statut précis.

StatutRdt net moyenCashflow moyenTRIVANDonnées

LMNP Reel

SélectionnéRecommandé

Projection estimée

7.2%68 €7.9%43 387 €

Amortissement et charges pleinement valorisés pour une lecture meublée long terme.

Rdt net moyen

7.2%

Cashflow annuel moyen

818 €

TRI

7.9%

VAN

43 387 €

Enrichissement 25 ans

173 546 €

SCI IS

Projection estimée

7.1%65 €7.6%38 820 €

Cadre utile pour piloter la capitalisation avec une logique patrimoniale sociétaire.

Rdt net moyen

7.1%

Cashflow annuel moyen

780 €

TRI

7.6%

VAN

38 820 €

Enrichissement 25 ans

157 562 €

LMNP Micro-BIC

Projection estimée

6.9%62 €7.4%31 969 €

Lecture simple lorsque l'abattement couvre déjà une part importante des charges.

Rdt net moyen

6.9%

Cashflow annuel moyen

742 €

TRI

7.4%

VAN

31 969 €

Enrichissement 25 ans

132 443 €

SCI IR

Projection estimée

6.7%60 €7.1%25 119 €

Lecture plus patrimoniale avec transparence fiscale, souvent intéressante à plusieurs.

Rdt net moyen

6.7%

Cashflow annuel moyen

719 €

TRI

7.1%

VAN

25 119 €

Enrichissement 25 ans

116 459 €

Nu Reel

Projection estimée

6.5%57 €7.0%20 552 €

Scénario prudent pour une location nue avec peu d'optimisation fiscale additionnelle.

Rdt net moyen

6.5%

Cashflow annuel moyen

689 €

TRI

7.0%

VAN

20 552 €

Enrichissement 25 ans

98 191 €

Nu Micro-Foncier

Projection estimée

6.4%56 €6.8%15 985 €

Lecture simplifiée pour la location nue lorsque l'abattement forfaitaire est plus lisible que le réel.

Rdt net moyen

6.4%

Cashflow annuel moyen

666 €

TRI

6.8%

VAN

15 985 €

Enrichissement 25 ans

86 773 €

Enrichissement patrimonial

Projection 25 ans

Suivez la construction patrimoniale dans le temps et le cashflow annuel associé, avec une lecture concentrée sur les flux essentiels.

Cashflow
année 1

2 461 €

Enrichissement année 10

173 482 €

Enrichissement année 25

815 442 €

Tableau annuel

Projection par années

Les années clés résument les loyers, les sorties, le cashflow et l'enrichissement cumulé du statut affiché.

AnnéeLoyersSortiesCashflowEnrichissement cumulé
121 155 €18 694 €2 461 €24 561 €
221 367 €18 725 €2 642 €39 505 €
321 581 €18 757 €2 824 €54 835 €
522 014 €18 821 €3 194 €86 681 €
1023 137 €18 986 €4 151 €173 482 €
1524 318 €19 160 €5 157 €271 163 €
2025 558 €19 343 €6 215 €380 536 €
2526 862 €5 016 €21 845 €815 442 €

Synthèse annuelle

Tableau détaillé

Lecture détaillée des flux avec les mêmes années que la projection.

PosteAnnée 1Année 2Année 3Année 5Année 10Année 15Année 20Année 25
Revenus locatifs
Loyer brut théorique
21 155 €
21 367 €
21 581 €
22 014 €
23 137 €
24 318 €
25 558 €
26 862 €
Vacance locative
0 €
0.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
Loyer encaissé
21 155 €
21 367 €
21 581 €
22 014 €
23 137 €
24 318 €
25 558 €
26 862 €
Charges d'exploitation
Taxe foncière
1 668 €
1 685 €
1 702 €
1 736 €
1 824 €
1 917 €
2 015 €
2 118 €
PNO
150 €
152 €
153 €
156 €
164 €
172 €
181 €
190 €
Copropriété
150 €
152 €
153 €
156 €
164 €
172 €
181 €
190 €
Comptable
600 €
606 €
612 €
624 €
656 €
690 €
725 €
762 €
CFE
552 €
558 €
563 €
574 €
604 €
635 €
667 €
701 €
Gestion / GLI
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
Autres charges
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
0 €
Total charges
3 120 €
14.7%
3 151 €
14.7%
3 183 €
14.7%
3 247 €
14.7%
3 412 €
14.7%
3 586 €
14.7%
3 769 €
14.7%
3 962 €
14.7%
Cashflow
Résultat d'exploitation
18 035 €
18 216 €
18 398 €
18 768 €
19 725 €
20 731 €
21 789 €
22 900 €
Annuité de prêt
-14 519 €
-14 519 €
-14 519 €
-14 519 €
-14 519 €
-14 519 €
-14 519 €
0 €
Fiscalité estimée
-1 055 €
-1 055 €
-1 055 €
-1 055 €
-1 055 €
-1 055 €
-1 055 €
-1 055 €
Cashflow
2 461 €
2 642 €
2 824 €
3 194 €
4 151 €
5 157 €
6 215 €
21 845 €
Fiscalité & déductions
Charges déductibles
3 120 €
3 151 €
3 183 €
3 247 €
3 412 €
3 586 €
3 769 €
3 962 €
Intérêts estimés
7 000 €
6 650 €
6 300 €
5 600 €
3 850 €
2 100 €
350 €
0 €
Assurance emprunteur
50 €
50 €
50 €
50 €
50 €
50 €
50 €
50 €
Déductions totales
10 170 €
9 851 €
9 533 €
8 897 €
7 312 €
5 736 €
4 169 €
4 012 €
Accumulation d'equity
Valeur du bien
212 100 €
214 221 €
216 363 €
220 712 €
231 971 €
243 803 €
256 240 €
269 311 €
Capital restant dû
-192 531 €
90.8%
-184 712 €
86.2%
-176 543 €
81.6%
-159 155 €
72.1%
-109 560 €
47.2%
-51 215 €
21.0%
0 €
0.0%
0 €
0.0%
Equity totale
19 569 €
29 509 €
39 820 €
61 557 €
122 411 €
192 589 €
256 240 €
269 311 €
Analyse à la revente
Equity
19 569 €
29 509 €
39 820 €
61 557 €
122 411 €
192 589 €
256 240 €
269 311 €
Frais de vente (hyp. 3%)
-6 363 €
-6 427 €
-6 491 €
-6 621 €
-6 959 €
-7 314 €
-7 687 €
-8 079 €
Produit net de vente
13 206 €
23 082 €
33 329 €
54 936 €
115 452 €
185 275 €
248 553 €
261 231 €
Cashflow cumulé
2 461 €
5 103 €
7 927 €
14 129 €
32 951 €
56 705 €
85 643 €
192 624 €
Cash investi
-28 350 €
-28 350 €
-28 350 €
-28 350 €
-28 350 €
-28 350 €
-28 350 €
-28 350 €
Profit total
-12 683 €
-164 €
12 907 €
40 715 €
120 053 €
213 630 €
305 845 €
425 505 €
Ratios d'investissement
Cap rate (coût d'achat)
7.9%
8.0%
8.1%
8.2%
8.6%
9.1%
9.5%
10.0%
Cap rate (valeur de marché)
8.5%
8.5%
8.5%
8.5%
8.5%
8.5%
8.5%
8.5%
Cash on cash return
8.7%
9.3%
10.0%
11.3%
14.6%
18.2%
21.9%
77.1%
Return on equity
12.6%
9.0%
7.1%
5.2%
3.4%
2.7%
2.4%
8.1%
Return on investment
-44.7%
-0.6%
45.5%
143.6%
423.5%
753.5%
1078.8%
1500.9%
TRI indicatif
7.9%
7.9%
7.9%
7.9%
7.9%
7.9%
7.9%
7.9%
Ratios financiers
Rent to value
9.3%
9.4%
9.5%
9.6%
10.1%
10.6%
11.2%
11.8%
Gross rent multiplier
10.03
10.03
10.03
10.03
10.03
10.03
10.03
10.03
Equity multiple
0.55
0.99
1.46
2.44
5.23
8.54
11.79
16.01
Break even ratio
83.4%
82.7%
82.0%
80.7%
77.5%
74.5%
71.6%
14.7%
Debt coverage ratio
1.24
1.25
1.27
1.29
1.36
1.43
1.50
0.00
Debt yield
9.4%
9.9%
10.4%
11.8%
18.0%
40.5%
-
-
Patrimoine
Capital remboursé annuel
7 469 €
7 819 €
8 169 €
8 869 €
10 619 €
12 369 €
14 119 €
0 €
Capital remboursé cumulé
7 469 €
15 288 €
23 457 €
40 845 €
90 440 €
148 785 €
215 881 €
215 881 €
Enrichissement cumulé
24 561 €
39 505 €
54 835 €
86 681 €
173 482 €
271 163 €
380 536 €
815 442 €

Trajectoire

Cashflow et equity

Comparez l'évolution des flux annuels et la part de valeur réellement détenue au fil du remboursement.

Hypothèses

Paramètres à tester avant décision

Une lecture rapide des paramètres qui peuvent faire évoluer le cashflow mensuel.

Base moyenne statut sélectionné : 68 € / mois
HypothèseLectureCashflow avant impôtÉcart / moisRisque
Taux +0,5 pt
Hausse du taux nominal de 0,5 point
62 € / mois
-6 €
Faible
Taux +1 pt
Hausse du taux nominal de 1 point
9 € / mois
-60 €
Faible
Vacance 1 mois
Un mois de loyer non encaissé
-79 € / mois
-147 €
Moyen
Vacance 2 mois
Deux mois de loyer non encaissés
-226 € / mois
-294 €
Élevé
Travaux +10%
Dépassement de budget travaux financé
68 € / mois
+0 €
Faible
Travaux +20%
Dépassement de budget travaux financé
68 € / mois
+0 €
Faible
Loyer -5%
Révision prudente du loyer annuel
-20 € / mois
-88 €
Moyen
Loyer -10%
Révision prudente du loyer annuel
-108 € / mois
-176 €
Moyen

Les informations et calculs présentés dans ce document sont fournis à titre purement indicatif et constituent des simulations basées sur les données saisies par l'utilisateur à la date d'édition. Ils ne constituent en aucun cas une offre de financement, un conseil en investissement, ou une garantie de rendement financier, locatif ou fiscal.

La rentabilité réelle peut varier en fonction de nombreux facteurs, incluant de manière non exhaustive : l'évolution de la législation fiscale, les variations des taux d'intérêt, les charges de copropriété, le montant réel des travaux, et les périodes de vacance locative. Il appartient à l'acquéreur de vérifier l'exactitude de ces données et de se faire accompagner par des professionnels qualifiés (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) avant toute prise de décision. L'agence immobilière et l'éditeur du logiciel déclinent toute responsabilité quant aux conséquences financières d'un investissement basé sur cette simulation.

Immeuble de rapport - Valenciennes - Rdt net 6.7% · Cashflow 63 €/mois